집주인이 보증금을 안 줄 때｜내용증명·지급명령·월세정산 완전 가이드

 

 

 

 

 

집주인이 보증금을 안 줄 때 가장 효과적으로 해결하려면 순서가 중요합니다. 1) 증거 확보 → 2) 내용증명 발송 → 3) 지급명령 신청 → 4) 필요 시 압류. 티스토리 노출을 위해 H2 · H3 중심으로 구조화했습니다.

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1. 집주인이 보증금을 안 줄 때 가장 먼저 해야 할 일

① 증거 확보

내용증명 및 지급명령에서 결정적 역할을 하는 자료들입니다.

• 집주인 문자·카톡 캡처
• 퇴거 통보 기록
• 바퀴벌레·곰팡이·누수 등 위생 사진
• 월세 입금 내역(선불 여부 포함)
• “새 세입자 구했다” 문자

집주인이 보증금을 안 줄 때 감정으로 대응하면 불리합니다. 법적으로 인정되는 자료부터 모아야 합니다.

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2. 내용증명 보내기 (가장 빠르게 효과 있음)

내용증명은 “보증금을 언제까지, 어떤 근거로 돌려달라”는 요구를 공식 문서로 남기는 절차입니다. 보낸 뒤 2~3일 내에 돈을 돌려주는 사례가 가장 많습니다.

내용증명 작성 예시 (복사해서 바로 사용 가능)

임대인 ○○○님께,

임차인 ○○○은(는) 2024년 11월 15일자로 임대차주택에서 퇴거하였습니다. 이에 따라 임대인은 임차인에게 보증금 1,195,000원을 즉시 반환할 의무가 있습니다.

임대인이 요구하는 ‘중도퇴거 복비’는 임차인에게 전가할 수 없는 비용이며, 보증금 반환 지연 사유가 될 수 없습니다.

본 내용증명을 받은 날로부터 3일 이내 아래 계좌로 입금해 주시기 바랍니다.

계좌번호 : (본인 계좌)
예금주 : (본인 이름)
송금기한 : (내용증명 수령일 + 3일)

기한 내 미이행 시 지급명령 및 강제집행 등 법적 절차를 진행하겠습니다.

2024년 11월 15일 임차인 ○○○ (서명)

인터넷우체국에서 모바일로도 쉽게 발송할 수 있습니다.

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3. 지급명령 신청으로 확실하게 마무리하기

내용증명을 보내도 집주인이 버티거나 연락을 회피할 경우, 대한민국 법원 전자소송 → 지급명령 신청이 가장 확실한 해결책입니다.

지급명령의 장점

• 20분 내 신청 가능 (PC로 접속)
• 변호사 불필요
• 상대방이 2주간 이의 없으면 “자동 확정”
• 확정 후 집주인 통장·예금·급여 압류 가능
• 지연이자·비용 일부를 임대인이 부담

집주인이 가장 두려워하는 단계가 지급명령입니다.

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4. 집주인이 자주 하는 “불법·부당 요구”와 대응

❌ “중도 퇴거니까 복비 내라”

복비는 원칙적으로 임대인 책임이며 세입자에 대한 일방적 전가는 불법입니다.

❌ “방 보여줘야 보증금 준다”

보증금은 확인 여부와 관계없이 반환 의무가 있습니다. 조건 걸기 불가.

❌ “새 세입자 안 들어왔으니 월세 더 내라”

이미 “새 세입자 구했다” 문자 보낸 시점부터 임대인 손해는 없습니다.

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5. 실제 사례 기준 ‘받아야 할 금액’ 계산

• 보증금: 1,000,000원
• 월세: 390,000원(선불)
• 퇴거: 11월 15일 → 이후 기간 환급 대상

총 1,195,000원 정도가 합리적 반환 금액입니다. 지연 시 법정지연이자까지 청구 가능.

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6. 어떤 경우에 경찰 신고가 가능할까?

다음과 같은 경우는 민사문제를 넘어 형사 문제입니다.

• 문 두드리며 강압·위협
• 여러 명이 몰려와 압박
• 밤늦게 반복적으로 찾아와 사생활 침해
• 욕설·폭언 등 모욕적 행위

이 경우 112 신고 및 녹음·영상 촬영이 매우 효과적입니다. 형사 절차가 시작되면 집주인의 태도는 급격히 바뀝니다.

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정리: 결국 손해는 집주인에게 돌아갑니다

집주인이 보증금을 안 줄 때 최적의 대응 순서는 다음과 같습니다.

1. 증거 확보
2. 내용증명 발송
3. 기한 후 지급명령 신청
4. 필요 시 압류 진행

필요하시면 내용증명 PDF 양식, 지급명령 작성 샘플, 카톡 경고 메시지 템플릿도 제작해 드릴게요.