임차보증금 인수 판단법｜경매 위험물건 판별 공식 완전정복

📌 목차

• 1. 임차보증금 인수란 무엇인가?
• 2. 임차보증금을 인수하게 되는 3가지 조건
• 3. 임차인의 순위를 결정하는 요소(전입일·확정일자)
• 4. 선순위 임차인 = 인수 위험 큰 이유
• 5. 후순위 임차인 = 거의 인수 없음
• 6. 소액임차인 최우선변제와 인수금액 관계
• 7. 배당표에서 인수금액 계산하는 방법
• 8. 실전 인수 계산 예시 2개
• 9. 초보자가 가장 많이 하는 실수
• 10. 초간단 결론

1. 임차보증금 인수란 무엇인가?

임차보증금 인수란, 경매에서 임차인이 배당을 통해 다 받지 못한 보증금을 낙찰자가 대신 부담하는 것을 말합니다.

임차인이 배당으로 못 받은 금액 = 낙찰자가 인수하는 금액

따라서 이 금액을 정확히 계산해야 안전한 입찰가 산정이 가능합니다.

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2. 임차보증금을 인수하게 되는 3가지 조건

아래 중 하나라도 해당하면 낙찰자가 인수해야 합니다.

1. ① 임차인이 선순위 임차인인 경우
2. ② 대항력 + 확정일자 있는 임차인이 배당 부족한 경우
3. ③ 최우선변제금 이후 잔여보증금이 남는 경우

즉, 임차인이 먼저 들어와 있거나, 보증금을 다 받지 못하면 ➡ 낙찰자가 그 금액을 대신 지급해야 합니다.

3. 임차인의 순위를 결정하는 요소(전입일·확정일자)

임차인의 우선순위는 아래 두 가지가 핵심입니다.

• 전입일 + 점유 = 대항력 발생일
• 확정일자 = 우선변제권 발생

전입일 < 근저당 설정일 → 선순위 임차인
전입일 > 근저당 설정일 → 후순위 임차인

선순위 임차인일수록 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 커집니다.

4. 선순위 임차인 = 인수 위험이 큰 이유

선순위 임차인은 근저당보다 먼저 권리를 가진 임차인이므로 법원 배당에서 근저당보다 앞서 배당받을 수 있습니다.

그러나 낙찰가가 낮거나, 채권액이 많아 돈이 부족하면 임차인이 못 받은 금액을 낙찰자가 인수합니다.

예를 들어 1억 보증금 중 6천만 원만 배당되고, 4천만 원 부족하다면 ➡ 낙찰자가 4천만 원을 인수합니다.

5. 후순위 임차인 = 대부분 보증금 소멸

후순위 임차인은 말소기준권리 이후에 전입한 임차인입니다.

후순위 임차인은 경매로 대부분 보증금이 소멸되며, 낙찰자 인수 없음

즉, 후순위 임차인은 안전합니다. (다만 대학력 없는 임차인일 경우 명도가 필요할 수 있음)

6. 소액임차인 최우선변제와 인수금액 관계

소액임차인은 일정 금액 범위에서 근저당보다 앞서 배당받습니다.

지역별 기준 예시

• 서울: 보증금 1억 이하 → 5,500만 원 최우선
• 광역시: 8천만원 이하 → 2,400만 원
• 기타: 6천만원 이하 → 2,000만 원

최우선변제를 받고 남은 보증금이 있다면 그 잔액은 선순위 여부에 따라 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

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7. 배당표에서 인수금액 계산하는 방법

배당표를 보면 임차인이 실제로 받은 배당액과 받지 못한 금액이 나옵니다.

인수금액 계산 공식
임차보증금 – 배당액 = 낙찰자 인수금액

배당액이 0원이거나, 보증금보다 적으면 그 차액을 낙찰자가 인수합니다.

8. 실전 인수 계산 예시 2개

📌 예시 1 — 선순위 임차인(인수 발생)

• 보증금: 1억
• 배당액: 6,000만 원

➜ 인수 금액 = 4,000만 원 (낙찰자가 4천만 원 추가 부담)

---

📌 예시 2 — 후순위 임차인(인수 없음)

• 보증금: 8,000만 원
• 배당액: 0원

경매로 후순위 임차인은 보증금 소멸 → 낙찰자 인수 없음

9. 초보자가 가장 많이 하는 실수

❌ 실수 1: “전입이 빠르면 무조건 안전하다”고 착각

선순위 임차인은 오히려 인수 위험이 큽니다.

❌ 실수 2: 보증금을 그대로 낙찰자가 인수한다고 생각

배당액을 반드시 확인해야 합니다. 인수금액은 잔액입니다.

❌ 실수 3: 후순위 임차인이 많다고 위험하다고 판단

후순위 임차인은 대부분 소멸되므로 오히려 안전합니다.

10. 초간단 결론

• 임차보증금 인수 = 임차인이 못 받은 보증금을 낙찰자가 대신 부담
• 선순위 임차인일수록 인수 위험 ↑
• 후순위 임차인은 대부분 소멸 → 인수 위험 거의 없음
• 배당표에서 인수금액 = 임차보증금 – 배당액
• 인수금액 계산 후 입찰가 결정하면 안전 경매 가능

이 공식만 알면 “위험한 임차권 경매” 대부분 피할 수 있습니다.

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