말소기준권리 찾는 법｜등기부만 보면 1초 판별하는 공식

📌 목차

• 1. 말소기준권리란 무엇인가?
• 2. 말소기준권리가 중요한 이유
• 3. 말소기준권리가 될 수 있는 권리의 서열(중요)
• 4. 말소기준권리 찾는 1초 공식
• 5. 등기부등본으로 말소기준권리 판별하는 순서
• 6. “근저당과 임차권” 충돌 시 판단법
• 7. 말소기준권리 이후 권리는 어떻게 되는가?
• 8. 말소기준권리 실전 예시 2개
• 9. 자주 발생하는 착오 사례
• 10. 초간단 결론

1. 말소기준권리란 무엇인가?

말소기준권리는 경매에서 뒤의 모든 권리를 싹 지워버리는 기준이 되는 권리입니다. 쉽게 말해, “이 권리를 기준으로 이후 권리들은 모두 말소된다”는 뜻입니다.

그래서 어떤 권리가 말소기준권리인지 찾는 것이 권리분석의 시작이자 끝입니다.

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2. 말소기준권리가 중요한 이유

말소기준권리를 찾으면 아래 3가지가 자동으로 해결됩니다.

• ① 어떤 권리가 말소되는지
• ② 어떤 권리를 낙찰자가 인수해야 하는지
• ③ 경매가 안전물건인지 위험물건인지

즉, 말소기준권리 하나만 잡으면 경매권리분석의 80%는 완료입니다.

3. 말소기준권리가 될 수 있는 권리의 서열(중요)

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 법적으로 정해진 서열이 있습니다.

서열(강한 순서 → 약한 순서)

1. 1. 근저당권(저당권)
2. 2. 가압류
3. 3. 압류
4. 4. 담보가등기
5. 5. 전세권

이 중에서 첫 번째로 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다.

4. 말소기준권리 찾는 1초 공식

등기부 A구역(을구)을 보고
서열표에서 가장 높은 권리 중
“가장 먼저 설정된 권리” = 말소기준권리

즉, 그냥 등기부에서 가장 먼저 잡힌 “강한 권리”만 찾으면 끝입니다.

5. 등기부등본으로 말소기준권리 판별하는 순서

아래 순서대로 보면 누구나 10초 안에 찾을 수 있습니다.

1. ① 등기부 “을구(담보권)” 확인
2. ② 근저당·가압류·압류·가등기·전세권 순서대로 체크
3. ③ 접수일(혹은 접수번호) 비교
4. ④ 가장 먼저 설정된 권리를 찾음
5. ⑤ 그 권리가 말소기준권리

말소기준권리 이후 권리는 자동 말소되므로 권리분석이 매우 쉬워집니다.

6. “근저당과 임차권” 충돌 시 판단법

많은 초보자들이 “임차인이 먼저 들어왔는데 왜 말소기준권리가 아니지?”라고 묻습니다.

정답은 간단합니다.

임차권은 말소기준권리가 될 수 없다.
(임차권은 서열표에 없음)

즉, 임차인이 아무리 먼저 전입해 있어도 말소기준권리는 근저당·가압류·압류·가등기 등입니다.

임차권은 배당 순위를 결정하는 요소일 뿐, 말소기준권리는 아닙니다.

7. 말소기준권리 이후 권리는 어떻게 되는가?

말소기준권리 이후 발생한 권리는 경매로 모두 말소됩니다. (단, 임차권 일부는 예외적으로 인수 가능)

• 후순위 근저당 → 말소
• 후순위 가압류 → 말소
• 후순위 압류 → 말소
• 후순위 담보가등기 → 말소

그래서 “말소기준권리가 언제 잡혔는지”가 매우 중요합니다.

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8. 말소기준권리 실전 예시 2개

📌 예시 1 — 근저당이 가장 먼저 설정된 경우

• 2020.03.01 근저당 설정
• 2020.04.10 가압류
• 2020.06.15 전세권 설정

➡ 말소기준권리 = 근저당 ➡ 이후 권리 모두 말소 ➡ 낙찰자 인수 없음

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📌 예시 2 — 가압류가 먼저 설정된 경우

• 2021.02.01 가압류
• 2021.05.20 근저당 설정
• 2021.11.10 압류

➡ 말소기준권리 = 가압류 ➡ 가압류 이후 권리는 모두 말소 ➡ 근저당·압류 말소됨

이 경우 경매가 “가압류 경매”로 진행될 수 있으며 근저당권자도 배당받고 소멸됩니다.

9. 자주 발생하는 착오 사례

❌ 실수 1: 임차권이 말소기준권리라고 착각

임차인은 말소기준권리가 될 수 없습니다.

❌ 실수 2: 접수일 대신 “등기 순번 번호”만 보고 판단

접수번호가 아닌 “접수일” 기준으로 판단해야 합니다.

❌ 실수 3: 후순위 가압류가 있는 것만 보고 위험물건이라고 판단

말소기준권리 이후 권리는 어차피 다 삭제되므로 문제 없습니다.

10. 초간단 결론

• 말소기준권리는 경매 권리분석의 기준점
• 근저당·가압류·압류·가등기 중 첫 번째 설정된 권리
• 임차권은 말소기준권리가 될 수 없음
• 말소기준권리 이후 권리는 모두 말소
• 말소기준권리 하나 찾으면 인수·말소 구조 완전 정리됨

이 공식만 알면 복잡한 권리분석이 절반 이상 단순해집니다.