경매 시 임차권 완전정복｜대항력·우선변제·배당 순서 한 번에 이해하기

📌 목차

• 1. 경매 임차권이란? (핵심 개념 요약)
• 2. 대항력의 조건 (전입일 + 점유)
• 3. 확정일자와 우선변제권의 관계
• 4. 경매 시 임차보증금은 어떻게 처리될까?
• 5. 선순위·후순위 임차인 구분법
• 6. 임차보증금 인수 조건 (낙찰자 부담 여부)
• 7. 배당표에서 임차권 확인하는 법
• 8. 소액임차인 최우선변제 요건
• 9. 실전 예시 2개로 완전 이해하기
• 10. 초간단 결론 정리

1. 경매 임차권이란? (핵심 개념 요약)

임차권은 세입자가 집에 사는 권리이며, 경매가 진행될 때는 아래 3개가 가장 중요합니다.

• 대항력: 임차인이 배당대상으로 인정되는 기본권
• 확정일자: 보증금 배당 순서를 결정하는 장치
• 우선변제권: 타 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리

이 세 가지의 “순서”와 “관계”를 이해하면 경매 임차권은 90% 끝입니다.

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2. 대항력의 조건 (전입일 + 점유)

임차인이 경매에서 권리를 주장하려면 가장 먼저 대항력이 있어야 합니다.

대항력 요건 = 전입신고 + 실제 거주(점유)
이 두 가지를 충족한 날짜가 '대항력 발생일'

대항력 발생일이 근저당권보다 빠르면 선순위 임차인이 되고, 늦으면 후순위 임차인으로 밀립니다.

3. 확정일자와 우선변제권의 관계

대항력이 있다면, 확정일자를 추가로 받으면 우선변제권이 생깁니다. 이 권리가 있어야 보증금을 더 많이 배당받을 수 있습니다.

정리하면,

• 대항력만 있음 → 배당은 받지만 순위 약함
• 대항력 + 확정일자 → 우선변제권 발생 → 배당 순위 상승

4. 경매 시 임차보증금은 어떻게 처리될까?

경매에서 임차보증금 배당 순서는 아래 순서로 정해집니다.

보증금 배당 순서

1. ① 소액임차인 최우선변제
2. ② 선순위 임차인
3. ③ 우선변제권 있는 후순위 임차인
4. ④ 일반 후순위 임차인

즉, 임차인의 보증금은 “언제 전입했고, 확정일자는 언제 받았는지”에 따라 배당 순위가 달라집니다.

5. 선순위·후순위 임차인 구분법

등기부등본의 근저당권 접수일자와 임차인의 전입일을 비교하면 바로 나옵니다.

전입일 < 근저당권 설정일 → 선순위 임차인
전입일 > 근저당권 설정일 → 후순위 임차인

6. 임차보증금 인수 조건 (낙찰자 부담 여부)

다음 중 하나라도 해당하면 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다.

• 선순위 임차인인데 배당금이 부족한 경우
• 보증금을 전액 배당받지 못하는 대항력·우선변제권 있는 임차인
• 최우선변제를 받은 뒤에도 남은 보증금

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7. 배당표에서 임차권 확인하는 법

법원 배당표에서 아래 항목을 꼭 확인해야 합니다.

• ① 임차인의 우선순위(전입일 → 확정일자 순)
• ② 배당요구 여부
• ③ 최우선변제 금액 반영 여부
• ④ 보증금 잔액 인수 여부

8. 소액임차인 최우선변제 요건

소액임차인은 보증금 일부를 근저당보다 앞서 배당받는 특수 권리입니다.

지역별 기준(예시)

• 서울: 보증금 1억 이하 → 5,500만 원 최우선변제
• 광역시: 보증금 8천만 원 이하 → 2,400만 원 최우선변제
• 기타 지역: 보증금 6천만 원 이하 → 2,000만 원 최우선변제

9. 실전 예시로 2분 만에 완전 이해

📌 예시 1 — 선순위 임차인

• 근저당 설정: 2020.05.01
• 전입일: 2020.03.20
• 확정일자: 2020.03.21

👉 선순위 임차인 = 보증금을 거의 전액 배당받거나 부족분은 낙찰자 인수

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📌 예시 2 — 후순위 임차인

• 근저당 설정: 2020.05.01
• 전입일: 2020.06.10
• 확정일자: 2020.06.11

👉 후순위 임차인 = 보증금 전액 소멸, 낙찰자 인수 없음

10. 초간단 결론

• 대항력 여부가 임차권의 시작
• 확정일자가 배당 순위 결정
• 전입일과 근저당권 설정일 비교로 선·후순위 판별
• 선순위 임차인은 낙찰자가 인수 위험 존재
• 후순위 임차인은 대부분 소멸

이 5가지만 알면 경매 임차권은 완전 정리됩니다.