경매 시 근저당권 완전정복｜우선순위·말소·인수·배당 총정리

경매 시 근저당권 완전정복

📌 목차

• 1. 근저당권이란?
• 2. 경매에서 근저당권 우선순위가 핵심인 이유
• 3. 경매 시작 시 근저당권은 어떻게 되는가?
• 4. 낙찰자가 인수하는 근저당권 조건
• 5. 말소기준권리의 개념과 실전 판별법
• 6. 배당 구조 예시(표로 이해)
• 7. 등기부등본에서 확인해야 할 3가지
• 8. 초간단 결론 정리

1. 근저당권이란?

근저당권은 금융기관이 대출금을 담보하기 위해 집에 걸어두는 권리입니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 은행은 해당 부동산을 경매로 넘겨 먼저 돈을 회수하게 됩니다.

보통 대출금이 1억이면 근저당권은 120%~130%로 설정됩니다. 이는 이자·지연손해금 등까지 포함한 금액입니다.

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2. 경매에서 근저당권 ‘우선순위’가 핵심인 이유

경매에서 권리의 세계는 “등기 순서가 모든 것”입니다.

조금이라도 더 먼저 설정된 근저당권이 있으면, 그 뒤의 권리는 모두 밀립니다.

• 1순위 근저당 → 가장 먼저 배당받고 가장 강한 권리
• 2순위 근저당 → 1순위가 먼저 배당받고 남은 금액에서
• 3순위 가압류 → 거의 배당이 없습니다

즉, 우선순위 = 돈을 가져가는 순서입니다.

3. 경매가 시작되면 근저당권은 어떻게 되는가?

대부분의 근저당권은 경매로 말소됩니다. 단, 말소가 되지 않고 낙찰자가 인수하는 경우가 있습니다.

원리는 간단합니다.

말소 기준권리보다 뒤의 권리 = 모두 말소
말소 기준권리보다 앞의 권리 = 낙찰자가 인수

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4. 낙찰자가 인수하는 근저당권 조건

아래 중 하나라도 해당하면 인수입니다.

• 말소기준권리 이전에 설정된 근저당권
• 경매를 신청한 근저당보다 선순위 권리
• 배당이 0원이라 소멸하지 않는 권리

대부분의 사건에서는 선순위 근저당이 배당으로 소멸하기 때문에 실제로 인수하는 경우는 많지 않습니다.

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5. 말소기준권리란?

경매에서 가장 중요한 개념입니다.

말소기준권리는 뒤의 모든 권리를 날려버리는 기준점 역할을 합니다. 보통 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리의 강한 순서

1. 근저당권(저당권)
2. 가압류
3. 압류
4. 담보가등기
5. 전세권

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6. 배당 구조 예시

아래 예시로 이해가 가장 빠릅니다.

등기상 권리
1순위 근저당: 1억 2천
2순위 근저당: 5천
가압류: 3천

낙찰가: 1억 5천

배당 순서

1. 경매 비용 공제
2. 1순위 근저당 1억 2천 지급
3. 2순위 근저당은 배당 없음 → 말소
4. 가압류 말소

결과: 낙찰자 인수 없음

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7. 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 3가지

• ① 근저당권의 접수일·설정일자
• ② 말소기준권리가 무엇인지
• ③ 선순위 근저당권이 배당으로 소멸하는지 / 낙찰자 인수인지

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8. 초간단 결론

• 근저당권은 우선순위가 생명
• 말소기준권리 이전 권리는 낙찰자가 인수
• 말소기준권리 이후 권리는 모두 말소
• 대부분의 근저당권은 배당으로 소멸 → 인수 위험 적음

이 4가지만 알면 경매 권리분석의 80%는 끝입니다.