경매 배당표 읽는 법｜초보도 5분 만에 구조·배당 순서 완전 이해

경매 배당표 읽는 법 썸네일｜초보자를 위한 배당 순서 완전 정리

📌 목차

• 1. 경매 배당표란? (정의 한 줄 요약)
• 2. 배당표의 기본 구조 4가지
• 3. 배당 순위 결정 방식(가장 중요한 부분)
• 4. 근저당권·임차권·압류 배당 순위 한 번에 정리
• 5. 임차보증금 배당 규칙(소액임차인 포함)
• 6. 배당표에서 “인수 금액” 확인하는 방법
• 7. 실제 배당표 예시로 완전 이해
• 8. 배당표에서 절대 놓치면 안 되는 5가지 체크포인트
• 9. 초보자 실수 사례(실전 기반)
• 10. 초간단 결론

1. 경매 배당표란? (정의 한 줄 요약)

경매 배당표는 “누가 얼마를 받아가는지”를 법원이 정리해 놓은 공식 문서입니다. 즉, 경매에서 돈의 흐름을 설명하는 지도입니다.

배당표만 정확히 읽을 줄 알면 ➡ 선순위/후순위 권리 ➡ 낙찰자 인수 여부 ➡ 권리 소멸 여부 를 모두 판별할 수 있습니다.

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2. 배당표의 기본 구조 4가지

법원 배당표는 보통 아래 4가지 항목으로 구성됩니다.

1. 채권자 목록 — 근저당권자, 임차인, 압류권자 등
2. 채권액 — 각 채권자가 요구한 금액
3. 배당순위 — 누가 먼저 가져가는지
4. 배당액 — 실제로 배당 받은 금액

여기서 가장 중요한 부분은 ‘배당순위’입니다. 경매는 순위를 먹는 싸움입니다.

3. 배당 순위 결정 방식(가장 중요한 부분)

경매 배당 순위는 다음 세 가지 기준으로 결정됩니다.

• ① 권리의 우선순위(등기 순서)
• ② 임차인의 전입일 + 확정일자
• ③ 소액임차인 최우선변제 적용 여부

즉, 등기부 상 권리 + 임차인의 전입/확정일자 조합으로 배당 순위가 자동으로 정해집니다.

4. 근저당권·임차권·압류 배당 순위 한 번에 정리

배당 순위 기본 규칙

1. ① 소액임차인 최우선변제
2. ② 대항력 + 확정일자 가진 선순위 임차인
3. ③ 1순위 근저당권(경매 신청권자)
4. ④ 후순위 근저당권
5. ⑤ 후순위 임차인
6. ⑥ 가압류·압류 등 일반채권

그래서 임차인이 선순위인지 후순위인지에 따라 보증금 회수 비율이 완전히 달라집니다.

5. 임차보증금 배당 규칙(소액임차인 포함)

소액임차인 → 근저당보다 먼저 배당

지역별 최우선변제 금액 기준 예시:

• 서울: 5,500만 원
• 광역시: 2,400만 원
• 기타 지역: 2,000만 원

즉, 임차인의 보증금 중 일부는 근저당권보다 더 앞서 배당됩니다.

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6. 배당표에서 “인수 금액” 확인하는 방법

배당표에서 아래 2개만 보면 낙찰자가 인수할 금액이 바로 보입니다.

1. ① 해당 권리의 배당액 = 0원인지?
2. ② ‘존속’ 표시가 있는지?

배당액이 0원 + 존속이면 ➡ 낙찰자가 그 금액을 인수합니다.

7. 실제 배당표 예시로 완전 이해

📌 예시 배당표

권리자	채권액	배당액
소액임차인	5,500만 원	전액 배당
1순위 근저당	1억 2천만 원	1억 2천만 원
2순위 근저당	5천만 원	0원(말소)

➡ 결과: 낙찰자 인수 없음 (말소기준권리 = 1순위 근저당이기 때문)

8. 배당표에서 절대 놓치면 안 되는 5가지 체크포인트

• ① 배당액이 0원인 권리
• ② “존속” 표시 여부
• ③ 소액임차인 최우선변제 반영 여부
• ④ 배당요구 종기일 내 신청 여부
• ⑤ 근저당권자 채권액이 축소되었는지 여부

9. 초보자 실수 사례(실전 기반)

❌ 실수 1: 소액임차인 배당을 빼먹음

이를 놓치면 인수금액 계산이 완전히 틀어집니다.

❌ 실수 2: 전입일과 확정일자 비교를 안 함

임차권의 순위를 잘못 판단해 낙찰 후 보증금 인수하는 사례가 많습니다.

❌ 실수 3: 근저당 채권최고액을 그대로 인수금액으로 착각

실제 배당액은 채권최고액보다 훨씬 적을 수 있습니다.

10. 초간단 결론

• 배당표는 경매의 돈 흐름을 보여주는 지도
• 순위 = 돈을 가져가는 우선권
• 배당액 0원 + 존속 = 낙찰자 인수
• 소액임차인 최우선변제는 근저당보다 먼저
• 전입일·확정일자·근저당 순서만 비교하면 80% 해결

배당표만 정확히 보면 경매 위험물건 대부분 걸러집니다.

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