부동산 매매 절차를 집사는 순서, 계약·대출·등기·취득세·등기비용까지 한 번에 정리한 정보형 썸네일입니다.
처음 내 집을 준비하면 가장 먼저 검색하게 되는 단어가 바로 “부동산 매매 절차”입니다. 가계약·본계약·잔금 같은 용어는 익숙하지만, 실제로는 부동산 계약 절차, 부동산 대출 절차, 부동산 등기 절차, 취득세 납부 방법, 등기비용 계산까지 한 번에 이해하기 쉽지 않습니다.
특히 전세 끼고 매매처럼 세입자가 있는 집을 살 때에는 등기부 등본 확인과 부동산 권리분석을 제대로 하지 않으면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 이 글에서는 집사는 순서를 처음부터 끝까지, 실제 진행 순서대로 정리해 보겠습니다.
목차
부동산 매매 전에, 내 소득으로 어느 정도까지 집을 살 수 있는지 먼저 확인해 보세요.
부동산 대출 절차는 생각보다 변수(소득, 부채, DSR, 정부지원 상품)가 많습니다. 내 상황에 맞는 정부지원 대출·보조금·지원금을 먼저 확인하면, 예산과 집 보는 기준을 훨씬 명확하게 잡을 수 있습니다.
정부지원금 · 대출 한 번에 조회하기1. 부동산 매매 절차, 한 줄로 요약하면?
부동산 매매 절차를 복잡하게 느끼지 않으려면 먼저 큰 흐름을 잡는 게 중요합니다. 대부분의 경우 “집사는 순서”는 아래와 같이 흘러갑니다.
- ① 매물 조사 · 현장 방문 · 등기부 등본 확인
- ② 가계약 (가계약금 일부 지급)
- ③ 본계약 (계약서 작성, 계약금 지급)
- ④ 부동산 대출 절차 진행 (주담대·잔금대출)
- ⑤ 잔금 지급 및 부동산 잔금 체크리스트 점검
- ⑥ 부동산 등기 절차로 소유권 이전
- ⑦ 전입신고, 실거주 시작(실거주 요건 있는 경우)
2. 매물 찾기 전에 꼭 하는 일: 등기부 등본 확인
마음에 드는 매물을 찾았다면, 가장 먼저 할 일은 등기부 등본 확인입니다. 이 한 장으로 그 집의 “법적 이력”을 확인할 수 있기 때문에, 부동산 권리분석의 출발점이 됩니다.
- 소유자 성명과 매도인이 일치하는지
- 근저당, 압류, 가압류, 가처분 등 권리 설정 여부
- 토지와 건물이 일치하는지, 집합건물 구조인지
특히 전세 끼고 매매일 경우에는 세입자의 전입일과 확정일자, 전세보증금이 얼마인지까지 함께 살펴야 안전합니다.
3. 가계약 · 본계약 · 잔금, 헷갈리지 않게 구분하기
가계약 본계약 잔금은 부동산 매매 절차를 나누는 대표적인 세 구간입니다. 역할과 위험도를 간단히 구분하면 이해가 쉬워집니다.
가계약
- 소액(보통 계약금 일부)으로 매물을 “확보”하는 단계
- 취소 조건(대출 불가 등)을 명확히 해두는 것이 중요
본계약
- 부동산 계약 절차의 핵심 단계
- 매매대금, 계약금, 잔금일, 인도조건, 특약 등을 모두 확정
- 전세 끼고 매매라면 보증금 반환 주체·시기 꼭 명시
잔금
- 대출과 자기자본을 합쳐 잔금을 모두 지급하는 날
- 대부분의 부동산 잔금 체크리스트는 이 날짜를 기준으로 구성
4. 부동산 대출 절차, 언제부터 준비해야 할까?
대출은 보통 사전심사 → 본심사 → 승인 → 실행 순서로 진행됩니다. 부동산 대출 절차를 늦게 시작하면 잔금일에 대출이 제때 나오지 않아 일정이 꼬일 수 있습니다.
- 사전심사: 소득·부채·DSR(총부채원리금상환비율) 확인
- 본심사: 감정가, 담보가치, 전세 끼고 매매 여부 반영
- 승인 후: 금리·한도·상환 방식 확정
- 실행: 잔금일에 맞춰 대출금 입금
최근에는 DSR 규제로 인해 신용대출·카드론·마이너스통장 등이 많으면 주택담보대출 한도가 줄어드는 만큼, 집을 보러 다니기 전에 내 대출 한도를 먼저 점검하는 것이 좋습니다.
5. 잔금일 필수! 부동산 잔금 체크리스트
잔금일은 사실상 “집을 넘겨받는 날”이라 볼 수 있습니다. 아래 부동산 잔금 체크리스트를 기준으로 하나씩 점검해 보세요.
- 잔금 전날 또는 당일 아침, 등기부 등본 재확인
- 대출 실행 시간과 잔금 이체 시간 맞추기
- 관리비·장기수선충당금 정산
- 전세 끼고 매매 시, 세입자와 인도조건 재확인
- 부동산 실거주 요건이 있다면 이사 일정과 전입일 조율
6. 부동산 등기 절차, 법무사에게 맡겨도 흐름은 알아두기
대부분의 매수인은 부동산 등기 절차를 법무사에게 맡기지만, 최소한 어떤 순서로 진행되는지는 알고 있는 게 좋습니다.
- 소유권 이전 등기 신청서 작성
- 매매계약서, 인감증명서 등 서류 제출
- 취득세 납부 후 영수증 제출
- 등기 완료 후, 새 등기부 등본 발급
등기가 완료되어야 비로소 법적으로 “내 집”이 되므로, 등기 진행 상황을 꼭 한 번씩 체크해 두세요.
7. 취득세 납부 방법과 등기비용 계산, 얼마나 들어갈까?
집을 사면 가장 크게 체감되는 세금이 취득세입니다. 1주택인지, 다주택인지, 생애최초인지, 조정대상지역인지에 따라 취득세율이 달라집니다.
취득세 납부 방법
- 관할 지자체에서 고지서 발급
- 인터넷 납부(위택스·지방세 홈페이지 등) 가능
- 납부 기한 내 미납 시 가산세 부과
등기비용 계산 포인트
- 법무사 수수료 + 등록면허세 + 교육세 등 합산
- 주택 가격이 높을수록 등기비용도 늘어나는 구조
- 여러 군데에 견적을 요청해 비교 후 선택하는 것이 안전
8. 전세 끼고 매매, 이 부분은 꼭 보고 들어가야 한다
세입자가 있는 집을 사는 전세 끼고 매매는 조금 더 복잡합니다. 단순히 집만 보는 것이 아니라, 현재 전세계약까지 함께 인수하는 개념이기 때문입니다.
- 세입자의 전입일, 확정일자, 전세보증금 확인
- 보증금 반환 주체가 매도인인지, 매수인인지 명확히 기재
- 전세계약 만기일과 잔금·입주 일정이 어떻게 맞물리는지
- 전세보증보험 가입 여부와 보험금 청구 조건
9. 부동산 권리분석, 최소한 이것만은 확인하자
마지막으로 부동산 권리분석은 부동산 매매 절차 전체에서 “사고를 예방하는 단계”입니다. 전문가 수준까지는 아니더라도, 아래 사항만큼은 직접 한 번씩 체크하는 것이 좋습니다.
- 등기부 등본의 갑구·을구 내용(소유권·저당권·가압류 등)
- 토지대장·건축물대장과 실제 건물 구조 일치 여부
- 위반 건축물 여부(증축, 불법 구조 변경 등)
- 전세권·임차권 등 선순위 권리자 존재 여부
10. 정리: 처음 집사는 순서, 흐름을 알면 훨씬 덜 어렵다
지금까지 부동산 매매 절차를 기준으로 집사는 순서, 부동산 계약 절차, 부동산 대출 절차, 부동산 등기 절차, 전세 끼고 매매, 취득세 납부 방법, 등기비용 계산, 등기부 등본 확인, 부동산 권리분석까지 한 번에 정리해 보았습니다.
가장 중요한 것은 “한 번에 완벽하게 하려는 것”이 아니라, 큰 흐름을 이해한 뒤, 단계별로 체크리스트를 채워 가는 것입니다. 그렇게 하면 처음 집을 사는 사람도 훨씬 덜 불안하게 매매를 진행할 수 있습니다.